Je maximale hypotheek berekenen is meer dan een sommetje maken.

Hoeveel bedraagt je maximale hypotheek?
Vooral starters lopen er tegenaan en laten zich er door afschrikken. Je berekent je maximale hypotheek op basis van je inkomen en zucht: ‘jammer, dat was het dan’.
Maar dat kan beter. Hieronder de uitleg en een voorbeeld wat duidelijk maakt dat ook een maximale hypotheek berekenen maatwerk is.

Allereerst jouw inkomen.
Het gaat hierbij om je bruto inkomen op jaarbasis. Niet alleen je bruto inkomen x 12 maanden, maar ook je vakantiegeld, een 13^e maand, vaste toeslagen of een individueel keuzebudget (IKV).
Helaas telt een mobiliteitsvergoeding, omdat je geen gebruik maakt van een bedrijfsauto, nog niet mee. Hierover wordt door sommige banken wel nagedacht, maar dat is nog toekomstmuziek.
Een bonusregeling kan vaak wel meegenomen worden maar dat moet per geval bekeken worden.

Risicoklasse en NHG
Daarna kijken we of je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kunt krijgen. Hiervoor mag de koopsom in ieder geval niet hoger zijn dan € 405.000.
Je moet eenmalig 0,6% van het hypotheekbedrag betalen voor NHG, maar dan ben je verzekerd van het laagste rentepercentage. Afhankelijk van de bank die we kiezen is scheelt dit zo’n 0,5% tot 0,8% per jaar. Dus dat is snel terugverdiend.
Als je geen NHG kunt krijgen, moeten we kijken hoeveel eigen geld je in wilt brengen. Wil je een volledige  -100% van de waarde van de woning- hypotheek, of een lager bedrag. Bij een lager bedrag loopt de bank minder risico en daarom rekenen ze een lager rentepercentage. Dit verschilt ook weer per bank, dus dit vereist maatwerk.

Rentevast periode
Hierna gaan we in overleg over hoe lang je de rente vast wilt hebben. De rentetarieven verschillen niet alleen NHG/risicoklasse (hierboven) maar ook per bank en per rentevast periode. Dit is allemaal van invloed op je maximale hypotheek.

Berekening
Je zou denken, hoe lager het rentepercentage, hoe hoger de maximale hypotheek.
Toch is dit niet altijd zo. Allereerst geldt, als je kiest voor een rentevast periode korter dan 10 jaar, er bij de toetsing gerekend wordt alsof je 5% betaalt. Ongeacht het percentage dat je werkelijk betaalt.
Bij een rentevast periode van 10 jaar of langer wordt er gerekend met het percentage dat je werkelijk betaalt. Hierbij is iets merkwaardigs aan de hand. Soms kun je een hogere hypotheek krijgen door iets meer rente te betalen, dus door niet automatisch voor de allerlaagste rente te gaan. Dat klinkt misschien merkwaardig maar het heeft er mee te maken dat de rente aftrekbaar is en de aflossing niet. Bij een hogere rente betaal je in het begin een lager bedrag aan aflossing.
Voorbeeld.
Stel jij verdient bruto € 3.000 per maand plus vakantiegeld en geen andere toeslagen. Je wil samen met je partner kopen, die bruto € 2.000 per maand verdient.
Met NHG en de bank met de laagste rente -3,91% als voorbeeld- kunnen jullie € 291.500 lenen. Echter als we naar een bank gaan met een 0,1% hogere rente, dan is de maximale hypotheek ongeveer € 299.300. Dus zo’n € 8.000 meer.

Niet genoeg?
Als de maximale hypotheek nog onvoldoende is, kunnen we kijken of een aanvullende starterslening mogelijk is. Dit is per Gemeente verschillend dus dat gaan we specifiek voor jou uitzoeken.
De maximale startershypotheek ligt gemiddeld op € 30.000. Op deze manier zou in het bovenstaande voorbeeld in totaal een maximale hypotheek van € 329.000 mogelijk kunnen zijn. Dus een maximale koopsom van € 329.000.
Dat is al meer dan je verwacht had.

Daar bovenop kunnen je ouders nog bijspringen. Hoe, dat lees je in mijn blog “Eerste huis kopen, meer mogelijkheden met hulp van je ouders”.
Ben je nieuwsgierig hoeveel je nou echt kunt lenen, wat nou echt je maximale hypotheek is? Neem dan contact op voor jouw persoonlijke maximale hypotheekberekening.