Nationale Hypotheek Garantie 2025; is de verhoging echt reden tot enthousiasme?

 Vanaf 1 januari 2025 is de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verhoogd van € 435.000 naar € 450.000. Op het eerste gezicht lijkt dit goed nieuws: een hogere NHG-grens betekent immers dat meer huizenkopers gebruik kunnen maken van de voordelen die deze garantie biedt. Toch is er reden om kritisch naar deze ontwikkeling te kijken, zeker in het licht van de stijgende huizenprijzen.

  Wat is de NHG precies?
De NHG is een vangnet voor huizenkopers in Nederland. Als je een hypotheek afsluit met NHG en je komt in financiële problemen (bijvoorbeeld door een scheiding, werkloosheid of ziekte), kan de garantie helpen een restschuld te voorkomen. Dit kan huizenkopers duizenden euro's aan rentekosten overschrijden over de geselecteerde van hun hypotheek. Houd er ook rekening mee dat er bij aankoop altijd kosten koper komt, ook als je met NHG koopt.

Waarom wordt de NHG-grens verhoogd?
De NHG-grens wordt jaarlijks aangepast aan de gemiddelde huizenprijs in Nederland. Voor 2025 is deze grens vastgesteld op € 450.000, een stijging van € 15.000 ten opzichte van 2024. Dit lijkt een logische stap, omdat huizenprijzen de afgelopen jaren fors zijn gestegen. Volgens cijfers stegen de prijzen in 2024 met gemiddeld 11,5%. Deze verhoging zou dus meer huizenkopers toegang moeten geven tot de voordelen van de NHG.

Enthousiasme in perspectief
Hoewel de verhoging op het eerste gezicht een positieve ontwikkeling lijkt, roept het ook kritische vragen op. De gemiddelde huizenprijs is in 2024 (opgave NVM) met 11,5% gestegen. Dit betekent dat dat woningen gemiddeld veel sneller in prijs stijgen dan de NHG-grens. Laten we dit in perspectief plaatsen:

• In 2024 lag de NHG-grens op € 435.000. Met een stijging van 11,5% zou een woning van deze prijs in 2025 gemiddeld € 485.025 waard zijn.
• De nieuwe NHG-grens van € 450.000 blijft dus ver achter bij deze prijsontwikkeling.

Voor veel kopers betekent dit dat ze alsnog buiten de boot vallen. De verhoging houdt geen gelijke tred met de prijsstijgingen, waardoor de toegankelijkheid van de NHG voor kopers van gemiddelde woningen steeds beperkter wordt.

Gevolgen voor huizenkopers
De discrepantie tussen de NHG-grens en de gemiddelde huizenprijzen heeft een aantal gevolgen:
1. Minder mensen profiteren van de NHG: Huizenkopers die een woning willen kopen boven de grens van € 450.000 vallen automatisch buiten de voordelen van de NHG, zoals een lagere rente en een vangnet bij financiële problemen.
2. Versterking van ongelijkheid: Starters en mensen met een lager inkomen worden extra benadeeld. Wist je dat een starterslening in sommige gemeenten het gat kan overbruggen? Zij hebben vaak geen keuze dan zich te richten op woningen die net buiten hun bereik liggen.
3. Stimulerende werking op de woningmarktprijzen: Een hogere NHG-grens kan de vraag naar woningen in het segment net onder die grens verhogen. Dit kan op zijn beurt de prijzen in dat segment verder opdrijven, waardoor het probleem van betaalbaarheid blijft bestaan.

Hoe nu verder?
Hoewel de verhoging van de NHG-grens een stap in de goede richting lijkt, is het slechts een druppel op een gloeiende plaat. Om de woningmarkt echt toegankelijker te maken, zijn bredere maatregelen nodig, zoals:

• Bouw van betaalbare woningen: Een structurele oplossing begint bij het vergroten van het aanbod, vooral in het segment van betaalbare starterswoningen. Als je actief op zoek bent, lees dan ook of kopen met of zonder makelaar voor jou de beste keuze is.
• Aanpassing van het NHG-beleid: De NHG-grens moet dynamischer worden aangepast, bijvoorbeeld per regio of op basis van snellere prijsindexatie.
• Hervormingen op de woningmarkt: Denk hierbij aan maatregelen senioren door te laten stromen en maak het mogelijk dat kinderen voor hun ouders een woonplek creëren.

Conclusie
De verhoging van de NHG-grens naar € 450.000 in 2025 is op zichzelf geen reden tot groot enthousiasme. Hoewel het meer ruimte biedt aan een beperkte groep huizenkopers, blijft de maatregel achter bij de realiteit van de stijgende huizenprijzen. De kloof tussen de NHG-grens en de daadwerkelijke woningprijzen groeit, en dat vraagt om een kritische blik op zowel de woningmarkt als het beleid. Het is tijd voor structurele hervormingen om de woningmarkt écht toegankelijk te maken voor iedereen.